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蘇州樓市近期動態報告


發布時間:2009-7-27 10:24:05   查看:2634 次   來源: http://www.vcfwsw.live
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      蘇州房地產經歷瘋狂的2007年后,在08年初就呈現出了調整跡象,年初萬科率先拋出“拐點論”,并在全國范圍內將公司所屬的樓盤價格全面下調,蘇州以萬科的金色家園(位于勞動路和西環交叉路口)為代表,其銷售價格由年初11000元/ ㎡調整到9000元/ ㎡,在萬科大幅調價之后,大部分樓盤受到空前的銷售壓力,紛紛推出了98、97折的優惠措施,但市場觀望氣氛仍濃,銷售困難的狀況依然未得到絲毫改善,4-6月份多數樓盤推出了94、95折的優惠措施,但這些優惠措施在傳統的銷售旺季里依然未能改變交易量的萎縮,進入7月份以來市場情況更加嚴峻,蘇州樓市突顯風云突變的現象,各區域代表性樓盤出現價格大幅低開或價格大幅下降,已開樓盤后續推案時紛紛降價銷售,新開樓盤基本都采取低價入市策略,開盤價格大大低于周邊樓盤價格,價格調整幅度在10%-20%左右。以下是7月初各區域代表性樓盤價格調整情況:

工業園區

         公寓方面:6月份起,中海國際社區打出了6000元/ ㎡起推廣語,預計均價在6500-6800元/ ㎡,這比周邊樓盤7500-8000元/ ㎡的售價低出了近13%,該項目具有150萬方超大規模,其報價猶如一顆重磅炸彈,拉開了工業園區樓盤由打折優惠到降價的序幕,園區其他樓盤迫于其壓力也開始大幅降價。鳳凰城7月初將銷售均價由6200元/ ㎡的下降到5300元/ ㎡,降幅為14.5%;橄欖灣也將售價由7800元/ ㎡左右降到了6500元/ ㎡,降幅為16.7%;第五元素雖然推出的是水景現房,但價格卻從年初8000元/ ㎡降到了7000元/ ㎡,降幅為12.5%。此外該區域內即將開盤的雅戈爾6260元/ ㎡起價,以及7700元/ ㎡均價來看,相對于一期高峰時近9000元/ ㎡的價格也有14%的降幅。

         別墅方面:觀瀾麗宮由年初開盤時的10500元/ ㎡,下降到了目前的8500元/ ㎡,降幅近20%,目前在別墅項目中銷售最好;同一區域新開樓盤芭堤藍灣價格為8666元/ ㎡起,均價8800元/ ㎡左右,這與之前聯排12000元/ ㎡的報價有很大差距,比同一區域的君地上郡12000元/ ㎡的價格有27%左右價格下浮。

吳中區

         石湖華城項目是有46萬方的大項目,在去年年底的時,多層售價為6800元/ ㎡,7月13日以低于前面售價推出了一批多層房源,均價在6200--6300元/ ㎡之間,相對于之前的6800元/ ㎡的均價,此次開出的價格明顯下降了500--600元/ ㎡,降幅近10%,因為價格下降的緣故,該樓盤在此次開盤后取得了不錯的銷售業績,開出170套房源,當天售出94套,到目前已經銷售掉120多套,在目前大形勢下也取得了70%的高去化率。

         別墅方面:跌價的首數中信太湖城,該項目由年初的11000元/ ㎡左右降到了目前的8000元/ ㎡左右,降幅高達28%;御景花園也由開盤時候的15000元/ ㎡降到7月的最新報價9000元/ ㎡,降幅40%;區域內的熱點樓盤桃花源也對其價格做出了調整,5-7月由二期開盤時候的13000元/ ㎡下調到了不到11000元/ ㎡,降幅為15%左右,石湖華城的項目的別墅不僅在價格上做出了調整由之前的11000元/ ㎡下調到10500元/ ㎡,并且還可再在總價上優惠20萬,相當于價格下降了10%左右,但依然無成交,目前由于銷售情況不理想,已做出封盤的決定,先推出降價公寓以回籠資金。

新區

         位于塔園路的50萬方新盤誠河新旅城選擇以低價入市的策略,7月開盤報價小高層均價5800元/ ㎡,與其一墻之隔的山水華庭年初價格為7200元/ ㎡,價差達19%,直接導致新區樓盤滯銷和價格大幅下調,新區陽光假日隨即也降低了其價格,7月初小高層由之前的7100元/ ㎡左右降到6500元/ ㎡,多層由7800元/ ㎡左右降到了7200元/ ㎡左右,而且還打出了6000元/ ㎡起的推廣語,以吸引客戶,該項目降幅為8%左右,但銷售困境絲毫未得改善。

 

相城區

         相城區的樓盤多為新開樓盤,基本都采取了低價入市的策略,這幾個樓盤都無一例外的取得了理想的銷售結果。區域內的華城國際具有22萬規模,年初預期售價為7000元/ ㎡,4月實際開盤價格為6300元/ ㎡,相比之前的預期售價下降了10%,因為價格為市場所接受,開盤三個月以來,一期10萬方基本已去化,這個銷售業績在高峰時也實屬罕見;康橋麗都項目也是具有18萬規模的大盤,開盤價格在5800--6500元/ ㎡之間,與年初7000元/ ㎡的報價有10%左右的價格差,自4月份開盤以來取得了80%左右的去化率;72萬平方米的香城花園,在近期推出的四期價格為6000元/ ㎡,相對2007年底7600元/ ㎡的售價(包含1100元/ ㎡精裝修費用),也有8%左右的降幅,而且該樓盤一直以來都與市場保持著一定的價差,真因為如此,所以該樓盤在開盤后取得了很高的去化率。

         縱觀7月蘇州各個區域,大幅調價和低開新盤都是各區域的代表性、規模性樓盤,具有極大的影響力。因此我們認為蘇州下半年房價大幅下降已是大勢所趨,普遍降幅在10%-20%左右,平均降幅保守估計在15%左右。究其原因主要有:

         1、國際方面:國際經濟環境不景氣的現狀未得到絲毫改觀,油價在波動中持續上漲,美國國內的次貸危機未被消除并有加劇的趨勢。

         2、國內方面:國內通貨膨脹依然未得到根本緩解,工業及出口出現下滑,股市下跌,地震、雪災影響消費者預期;宏觀政策卻未見絲毫松動,國家將進一步鞏固宏觀調控的成果; 5月份地震的嚴重影響,動搖了很多投資者投資房地產的理念;主流媒體也在大肆宣揚房價下跌,輿論的導向是對房地產的不松綁論調;這些因素都將進一步使購買者的觀望情緒更加濃厚。

         3、 供應量方面:蘇州樓市近五年都會出現供大于求的狀況。公寓方面;由于2005年、2006年和2007年初土地集中放量使得市場供應量劇增,市場本身已經呈現出供過于求狀況,一些大盤,如園區150萬的中海國際社區、吳中區45萬方的新城金郡和120萬方的招商小石城,靠近新區50萬方的誠河新旅城以及相城區70萬方鴻基項目這些大項目都將面市。別墅方面的供應量也將劇增,各個板塊都有大量未供應量將陸續上市,園區金雞湖板塊建屋地塊近20萬方別墅地塊將在08年動工,石湖板塊的招商小石城項目將有近20萬方別墅推出,太湖板塊除中信四期、五期別墅外新增太湖純水岸和太湖黃金水岸兩個別墅項目,木瀆板塊增加錦澤苑和山景天下以及桃花源三期。總之,無論公寓還是別墅的供大于求的矛盾都將更加突出。

         4、 07年蘇州市房價漲幅高達50%,使得房價嚴重透支,因為漲幅過快,在08年整體市場不景氣的環境下必然會有一定的理性回落;目前各區域的大盤都是掛牌底價拿地,其土地成本便宜,即使在開盤的時候與周邊樓盤有15%-20%的價差,依然能保證開發商30%以上的預期利潤,這也是一些新盤、大盤價格頻頻低開的主要原因。

         基于以上因素,我們認為蘇州房價在2008年下半年里有平均15%左右的降幅,區域競爭小的樓盤降幅在10%-15%左右,區域競爭大的樓盤降幅在15%-20%左右,目前是50%的樓盤開始陸續大幅調價,未來的幾個月將是普遍大幅調價,08年蘇州房價下降是大勢所趨,09年仍然是需要觀察的調整年,預計2010年樓盤才會重現景氣。


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