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房地產市場風險正在加劇


發布時間:2016-10-17 15:14:49   查看:829 次   來源: http://www.vcfwsw.live
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原標題:房地產多指標背離風險暗涌

  國家統計局13日發布的1至8月房地產開發投資和銷售數據透露出一個訊息,房地產市場風險正在加劇。

  《經濟參考報》記者發現,目前房地產市場多項指標出現相互背離的現象:一方面,房價飆升的同時,本應加速去化的房地產庫存卻呈下滑態勢;另一方面,在房屋施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、購地面積的增速紛紛回落的同時,全國房地產開發投資增速卻出現微漲。

  業內人士表示,在信貸超發的預期下,當前“地王”層出,多地出現恐慌性購房。但在資金面的變化下,地產價格面臨調整的風險加大。

  數據顯示,1至8月,房地產開發企業房屋施工面積700121萬平方米,同比增長4.6%,增速比1至7月回落0.2個百分點;房屋新開工面積106834萬平方米,增長12.2%,增速回落1.5個百分點;房地產開發企業土地購置面積12922萬平方米,同比下降8.5%,降幅比1至7月擴大0.7個百分點。

  值得注意的是,雖然房地產幾個典型指標均有所下滑,但全國房地產開發投資增速卻比1至7月提高了0.1個百分點,達64387億元,同比名義增長5.4%。

  據悉,投資增速加快或緣于與購地面積下滑相背離的高企的土地成交價款。

  數據顯示,雖然購地面積有所下滑,但前八個月土地成交價款卻大幅增長7.9%,較上月提高0.8個百分點,達4632億元。

  中原地產首席分析師張大偉表示,2016年以來,支撐房地產投資的施工數據已經出現回落。8月,新開工面積漲幅繼續明顯放緩,進而影響投資。然而,投資數據增幅卻呈現微增。此外,雖然房企土地購置面積下降,但金額卻大幅上漲。"數據背離說明在一些熱點城市的樓市,不理性行為正在增多。"張大偉說。

  今年以來,各路資金涌入房地產市場。鵬元資信評估有限公司研究發展部研究員袁荃荃表示,從債券市場來看,通過對去年7月21日至今年7月21日的數據統計,近一年內,房企發債期數達到467期,實現直接融資共計8481.45億元,房企的境內發債期數和規模出現井噴式增長。

  此外,房企到位資金來源結構發生變化。數據顯示,1至8月,房地產開發企業到位資金91573億元,同比增長14.8%,增速比1至7月回落0.5個百分點。其中,國內貸款增長僅1.7%,利用外資大幅下降52.6%,自籌資金僅增長0.6%,其他資金增長34.1%。在其他資金中,定金及預收款增長29.7%,個人按揭貸款增長52.2%。

  海通證券最新發布的報告稱,2015年年中以來,居民貸款余額增速開始上行,截至今年7月達到17.7萬億元,同比增速達20%,遠遠超過存款增速。其中,占比過半的中長貸(80%以上是房貸)增速超過30%,今年以來平均每月新增量達到4400億元。

  央行7月金融數據也顯示,從貸款結構看,7月新增貸款4638億元中的4575億元都是新增住戶部門貸款,與之相對的是非金融企業及機關團體貸款減少26億元。住房按揭貸款成為7月新增人民幣貸款的唯一主力。

  針對個人房貸的安全性,招商銀行副行長劉建軍此前曾表示:"房貸個體風險是不大的,中國銀行業房貸的整體違約率、不良率都比較低。但如果經濟持續下行,出現房地產市場的崩盤,那就是系統性風險。"

  更需要引起警惕的是,房地產去庫存進程不盡人意。業內人士指出,由于當前地價高于房價,影響新開發節奏,一二線城市擁有土地的企業增加供應的積極性不高,三四線庫存依然處于高位,導致去庫存難度加大。

  根據統計局發布的數據計算,從2016年3月起,商品房庫存有所下滑。3月庫存環比下降0.56%,4至8月分別下降了1.14%、0.72%、1.04%、0.048%、0.72%。張大偉說,近兩月庫存降速明顯放緩。從全國看,庫存結構去化不均衡,反而是之前庫存較少的一二線城市成為去庫存的主力軍,庫存較多的三四線城市去化緩慢。

  多位業內人士認為,在這些相互背離的房地產數據背后,樓市泡沫激增,風險暗涌。海通證券分析師姜超表示,在全國性的地產周期見頂的背景下,一線城市成為吸金熱點。但從存貸款數據來看,一線城市存款增速已大幅降低,且遠低于貸款增速,意味著銀行放貸能力在減弱,也預示著地產價格面臨調整的風險加大。

  據悉,有關部門和相關城市近期相繼發聲或推出新政收緊樓市。近日,住建部在重提完善房地產調控的同時,表示支持上海嚴厲打擊中介編造散布謠言的違法行為。北京則施行新政,封堵通過結婚騙取購房資質的行為。

  姜超說,從歷史經驗來看,沒有永漲不跌的房價,居民短期內快速加杠桿創造出的地產繁榮往往蘊含非理性因素,也是難以持續的,這也決定了當前的貨幣流動結構和流向難以長期持續。


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